Financieren, ontwikkelen, exploiteren en verduurzamen van vastgoed

Huurverhoging van een middenstandsbedrijfsruimte en ‘overige bedrijfsruimte’

De huurwensen van verhuurders en huurder zijn vaak in conflict met elkaar. Waar de huurder een lage stabiele huur tegen zo min mogelijk voorwaarden ambieert, wenst de verhuurder de waarde van zijn vastgoed te maximaliseren middels het optimaliseren van de soort huurder, de looptijd, de huurvoorwaarden en de huursom van het vastgoed.

Het verhogen van de huursom past in de strategie van de verhuurder en deze zal niet schromen het voorgaande bij eerste mogelijkheid te benutten.

Middenstandsbedrijfsruimte en ‘overige bedrijfsruimte’

Bij de verhuur van bedrijfsruimte wordt een onderscheid gemaakt tussen middenstandsbedrijfsruimte als winkel, horeca of ambachtsbedrijf en ‘overige bedrijfsruimte’.

Bij een middenstandsbedrijfsruimte (ook wel 290-bedrijfsruimte genoemd) is de huurder economisch gebonden aan de locatie. Er is een voor het publiek toegankelijke ruimte aanwezig voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening. Door de economische gebondenheid geniet de huurder op grond van artikel 7:290 middels semi-dwingend recht additionele bescherming.

In de categorie ‘overige bedrijfsruimte’ vallen bijvoorbeeld kantoren. Huurders van een ‘overige bedrijfsruimte’ genieten niet de huurbescherming die huurder van een 290-bedrijfsruimte genieten.

Of de verhuurder een huurverhoging, een huurbeëindiging of een aanpassing van de huurvoorwaarden af kan dwingen, is afhankelijk van het soort bedrijfsruimte (middenstandsbedrijfsruimte of ‘overige bedrijfsruimte’) en de voorwaarden in het bestaande huurcontract.

Huurverhoging en verandering van de voorwaarden van een middenstandsbedrijfsruimte

Bij een middenstandsbedrijfsruimte is een twee keer vijf jaar-huurperiode de standaard. Hierbij geldt dat de (eventueel jaarlijks geïndexeerde) huursom voor de eerste vijf jaar vastligt. De verhuurder en/of de huurder kunnen deze niet eenzijdig veranderen.

Na afloop van een periode van vijf jaar mogen zowel huurder als verhuurder huur- of overige huurvoorwaardenwijziging voorstellen. Komen verhuurder en huurder er samen niet uit, dan dient advies van een huurmarktdeskundige aangevraagd te worden. Dit kan bijvoorbeeld een makelaar of een vastgoeddeskundige zijn. Biedt het advies van de huurmarktdeskundige geen soelaas, dan kan de kantonrechter verzocht worden uitspraak te doen in het huurgeschil. De kantonrechter schakelt zelf een huurmarktdeskundige in en baseert zijn oordeel op de door de huurmarktdeskundige aangegeven vergelijkbare huurtarieven in de buurt van het betreffende vastgoed. Bij uitspraak worden de nieuwe huurtarieven en voorwaarden met terugwerkende kracht (datum aanbreng geschil bij kantonrechter) van toepassing verklaard.

Huurverhoging en verandering van de voorwaarden van een ‘overige bedrijfsruimte’.

Bij ‘overige bedrijfsruimte als een kantoor is een vijf jaar-huurperiode de standaard. Hierbij geldt dat de (eventueel jaarlijks geïndexeerde) huursom vijf jaar vastligt. De verhuurder en/of de huurder kunnen deze niet eenzijdig veranderen.

Na verloop van deze vijf jaar is het aan verhuurder en huurder om nieuwe verhuurtarieven of verhuurvoorwaarden overeen te komen. Komen partijen er niet uit, dan hoeft de verhuurder gaan nieuw huurcontract aan te bieden en de huurder geen nieuw huurcontract te accepteren.

Relevante wetsartikel:

Bijzondere overeenkomsten – Huur van bedrijfsruimte – Artikel 7:290 BW

  1. De bepalingen van deze afdeling zijn van toepassing op huur en verhuur van bedrijfsruimte.
  2. Onder bedrijfsruimte wordt verstaan:
    1. een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, die krachtens overeenkomst van huur en verhuur is bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, van een restaurant- of cafébedrijf, van een afhaal- of besteldienst of van een ambachtsbedrijf, een en ander indien in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is;
    2. een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan die krachtens zulk een overeenkomst bestemd is voor de uitoefening van een hotelbedrijf;
    3. een onroerende zaak die krachtens zulk een overeenkomst is bestemd voor de uitoefening van een kampeerbedrijf.
  3. Tot de in lid 2 bedoelde bedrijfsruimte worden ook gerekend de onroerende aanhorigheden, de bij het een en ander behorende grond en de, mede gelet op de bestemming van die bedrijfsruimte, afhankelijke woning.