Financieren, ontwikkelen, exploiteren en verduurzamen van vastgoed

Securitisatie van vastgoedleningen

Securitisatie van vastgoedleningen betreft het onderbrengen van meerdere vastgoedleningen in een specifiek voor dit doel opgerichte onderneming (meestal een SPV genoemd: Special Purpose Vehicle).

De SPV betaalt voor de vastgoedleningen een koopprijs. De oprichters van de SPV creëren ter financiering van de koopprijs obligaties of aandelen die bij de verschillende risicowensen van de markt horen. Veelal betreft het drie of vier tranches. Iedere tranche heeft eigen risicokarakteristieken.

Risicovariatie weerspiegelt de vraag vanuit de markt

Per tranche varieert bijvoorbeeld de hoogte van de rente, de mate van achterstelling en de voorwaarden voor aflossing.

Bij een A, B & C-obligatietranche met rentes van 5, 7 en 9 procent geldt achterstelling van de B-tranche op de A-tranche en achterstelling van de -C-tranche op de B-tranche.

Aflossing vindt volgens de voorwaarden (bv. maandelijks lineair vanaf een bepaalde datum) eerst plaats op de A-tranche. Wanneer de A-tranche geheel is afgelost vindt aflossing op de B-tranche plaats. Tenslotte wordt de C-tranche afgelost. Zulks uiteraard afhankelijk van beschikbaarheid van vrije kasstromen.

De A-tranche kent het laagste risico en past bijvoorbeeld in een conservatieve beleggingsportefeuille. De C-tranche kent een hoog risiconiveau en past in een meer agressieve beleggingsportefeuille. Door de verschillende tranches te creëren ontstaan obligaties die passen bij de risicobehoeftes van verschillende soorten beleggers.

De belangrijkste securitisatievormen zijn:

  • Residential Mortgage Backed Securities (RMBS)
  • Commercial Mortgage Backed Securities (CMBS)
  • Collateralized Mortgage Obligation (CMO)