Financieren, ontwikkelen, exploiteren en verduurzamen van vastgoed

Uitponden van woningen

Een vastgoedbeleggingsstrategie die een stijgende populariteit geniet betreft het uitponden van woningen. Met uitponden wordt geanticipeerd op het vertrek van huurders van een woning, waarna de woning in niet-verhuurde staat verkocht kan worden.

Waarde van een woning is hoger in niet-verhuurde staat

Daar de waarde van een woning in niet-verhuurde staat hoger ligt dan een woning in verhuurde staat, ligt met het uitponden een rendementskans in het verschiet. Zulks helemaal nu de woningprijzen stijgen en het Bruto aanvangsrendement (in vergelijking met dezelfde woning enkele jaren geleden) daalt.

Het anticiperen op het vertrek van de huurders van een woning kan op verschillende manieren geschieden. Zo kan de leeftijd van de huurders een rol spelen. Het is ook mogelijk dat verwacht wordt dat de bestaande huurders de woning willen kopen.

Wanneer wordt overgegaan tot het uitponden van een woning?

Beleggers en woningcorporaties gaan vaak over tot het uitponden van een woning wanneer een woning voor langere tijd verhuurd is geweest, (waarschijnlijk) aanzienlijk onderhoud nodig heeft en de vastgoedprijzen algemeen gezien op een hoog niveau liggen.

Door de onderhoudskosten en de hoge vastgoedprijzen ligt de BAR van de strategie opnieuw verhuren op een laag niveau. Vaak onder de BAR van andere vastgoedbeleggingen. Verkopen en elders herinvesteren levert dan een hoger rendement op.

Omdat beleggers en woningcorporaties niet altijd op de hoogte zijn van alle tekortkomingen in de woning (ze hebben hier immers zelf niet in gewoond) en een niet-zelfbewoningsclausule laten opnemen in het verkoopcontract, is voor de kopers van een woning die middels uitponden op de markt is gekomen een taxatie en een bouwkundige keuring op z’n minst te raden.

Belasting particuliere beleggers

Wanneer het uitponden van een woning met meer dan normaal actief vermogensbeheer (werkzaamheden gericht op het behalen van extra rendement door het uitponden van de woning) of met bijzondere (voor)kennis plaatsvindt, vindt heffing over het resultaat in box 1 plaats.

Particuliere beleggers zorgen er veelal voor dat er geen sprake is van normaal actief vermogensbeheer, zodat ook bij het uitponden van de woning heffing over de waarde op peildata in box 3 plaatsvindt.