Financieren, ontwikkelen, exploiteren en verduurzamen van vastgoed

Woningcorporaties

Woningcorporaties moeten zich richten op het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen. De Woningwet 2015 noemt dit: diensten van algemeen economisch belang (daeb).

Diensten van algemeen economisch belang (daeb)

Daeb-activiteiten zijn:

  • Bouw, verhuur en beheer van sociale huurwoningen;
  • Beheer van maatschappelijk vastgoed (bijvoorbeeld een buurthuis, wijkbibliotheek of opvanghuis);
  • Activiteiten om de leefbaarheid in een wijk te verbeteren.

 

Onder de niet-daeb activiteiten valt de ontwikkeling van:

  • huurwoningen in de vrije sector (geliberaliseerd);
  • koopwoningen;
  • commercieel vastgoed.

Alleen onder strenge voorwaarden mogen woningcorporaties commerciële activiteiten ondernemen. De betrokken gemeente voert een markttoets uit om voor specifieke commerciële activiteiten interesse bij commerciële marktpartijen te peilen. Hebben commerciële marktpartijen geen interesse, dan is de beurt aan woningcorporaties. Commerciële activiteiten in de wijk kunnen nodig zijn om bijvoorbeeld diversiteit in inkomens in de wijk te bewerkstelligen.

Afspraken met gemeenten en huurdersorganisaties

Woningcorporaties maken elk jaar afspraken met gemeenten en huurdersorganisaties over de prestaties die ze gaan leveren. In die afspraken staat bijvoorbeeld welke woningen woningcorporaties gaan bouwen voor welke doelgroepen, de betaalbaarheid van de woningen en de bijbehorende kwaliteit en duurzaamheid. De minister voor Wonen en Rijksdienst controleert de uitvoering van alle prestatieafspraken op hoofdlijnen.

Woningcorporaties lenen voor het vervullen van de afspraken voornamelijk van sectorbanken als de Bank Nederlandse Gemeenten (BNG), de Nederlandse Waterschapsbank (NWB), algemene banken, institutionele partijen als verzekeringsmaatschappijen en pensioenfondsen, gemeenten en overige financiers.

Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW)

Woningcorporaties laten leningen die toezien op het aankopen en/of bouwen van sociale huurwoningen veelal (>95%) borgen door het waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW).

De garantie zorgt ervoor dat woningcorporaties geld tegen een lagere rente kunnen lenen, waardoor ze meer sociale huurwoningen kunnen bouwen. De rentemaxima worden maandelijks o.b.v. de laatste ontwikkelingen in de kapitaalmarkt (IRS- en forwardtarief) bepaald. In december 2018 levert de tenor tot en met 5 jaar een spottarief van 0,5% en tot en met 30 jaar 2% op.

Het borgingsstelsel

Het WSW heeft twee taken: een privaatrechtelijke als borger en een publiekrechtelijke als saneerder.

De liquiditeitspositie en het eigen vermogen van een woningcorporatie vormt een eerste zekerheid. Wanneer deze niet meer toereikend is, onderzoekt het WSW of een saneringsplan noodzakelijk is.

Via een saneringsheffing (zo’n 200 euro per zelfstandige wooneenheid van de woningcorporatie per jaar) wordt het door het WSW beheerde saneringsfonds gevuld. De saneringsheffing kan jaarlijks maximaal 5% van de gerealiseerde huuropbrengst van de woongelegenheden bedragen.

Als uitvoering van het saneringsplan noodzakelijk is, neemt het WSW rente- en aflossingsverplichtingen van de woningcorporatie over. Vervolgens wordt gepoogd de bezittingen en schulden van de woningcorporatie door lokale woningcorporaties over te laten nemen. Het tekort waarmee dit gemoeid gaat komt veelal voor rekening van de sector.

In het geval dat het saneringsfonds in omvang onder een bepaald niveau komt, worden woningcorporaties verplicht een financiële bijdrage te leveren.

Het rijk en de gemeenten vertrekken het WSW renteloze leningen.

Sociale huurwoningen

De Woningwet bepaalt dat woningcorporaties tenminste 90% van de vrijkomende sociale huurwoningen (huur < € 710,68) moeten toewijzen aan hun doelgroepen. De belangrijkste doelgroep betreft huishoudens met een inkomen < € 36.798 (prijspeil 2018).

Woningcorporaties moeten extra aandacht geven aan huishoudens met de laagste inkomens die recht hebben op huurtoeslag. Elke woningcorporatie moet aan tenminste 95% van de huishoudens die recht hebben op huurtoeslag een passende woning toewijzen. Dit is een woning met een rekenhuur onder de aftoppingsgrens. Voor een- en tweepersoonshuishoudens is dit € 597,30 per maand. Voor drie- en meerpersoonshuishoudens is dit € 640,14 per maand. Deze bedragen gelden in 2018.

Meer huur van huurders met een hoog inkomen

Verhuurders van sociale huurwoningen mogen meer huur vragen van huurders met een hoog inkomen. De belastingdienst verstrekt een huishoudverklaring waarin staat dat het huishoudinkomen hoger of lager is dan de inkomensgrens.

Ook maxima voor voorstellen van de jaarlijkse huurverhoging worden bepaald op grond van de huishoudverklaring. De huur mag door de jaarlijkse huurverhoging nooit hoger worden dan de maximale huurprijsgrens van de woning.

Het puntensysteem huurwoningen (woningwaarderingsstelsel WWS) bepaalt de kwaliteit van een sociale woning en daarmee de maximale huurprijsgrens van de woning. Gemiddeld vragen woningcorporaties 70% van deze maximumhuurprijs.

WNT + aanvullende salarisnormen

Topfunctionarissen verdienen bij de overheid niet meer dan een ministerssalaris. Dit staat in de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT). Voor topfunctionarissen van woningcorporaties gelden aanvullende salarisnormen. Om het maximumsalaris te bepalen, telt voorts het aantal woningen en andere panden van de woningcorporatie en de grootte van de gemeente waarin de woningcorporatie de (meeste) woningen in bezit heeft mee.

Verhuurderheffing

Woningcorporaties zijn verplicht jaarlijks een verhuurderheffing aan het Rijk te betalen. In 2018 komt deze verhuurderheffing in totaal op zo’n 1,6 miljard euro, wat zo’n 58 euro per woning per maand impliceert.

De autoriteit Woningcorporaties

De autoriteit Woningcorporaties houdt (extern) toezicht op de woningcorporaties. Het betreft hier zowel financieel toezicht als toezicht op de integriteit en de prestaties.

Intern vervult de raad van toezicht de toezichtrol. De raad van toezicht heeft de plicht de minister van Wonen en Rijksdienst te informeren over belangrijke zaken als twijfels over de integriteit van een bestuurder of bij dreigende liquiditeits- of solvabiliteitseisen van een woningcorporatie.